Nueva ley de la vivienda

Nueva Ley de la Vivienda 2023

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda fue aprobado en el Congreso el 27 de abril de 2023, y el 18 de mayo el pleno del Senado dió finalmente luz verde a La nueva Ley de Vivienda. Concluída así su tramitación parlamentaria, la ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, lo cual se estima que ocurrirá antes del 28 de mayo.

La nueva Ley tiene por objeto desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada y activar mecanismos para incentivar la oferta de alquiler, especialmente para jóvenes y objetivos vulnerables. Sin embargo, muchas voces han mostrado su preocupación de que el efecto causado sea precisamente el contrario al que la norma pretende conseguir.

Quedan fuera del ámbito de aplicación de esta Ley las viviendas destinadas a alquiler turístico, los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda (contratos de locales comerciales, plazas de garaje o viviendas que se alquilan por temporada y no constituyen vivienda habitual del arrendatario) y el alquiler de habitaciones.

Vamos a ver las principales novedades que introduce la nueva Ley de la vivienda:

1. Cambios en la definición de gran tenedor: Hasta ahora, se consideraba un gran tenedor a la persona física o jurídica que tenía en propiedad más de 10 inmuebles. Sin embargo, la nueva Ley permite a las Comunidades autónomas modificar la definición de un gran tenedor, pudiendo considerar como tal a quien sea propietario de 5 o más inmuebles en propiedad en zonas tensionadas, con lo que más propietarios se verán afectados por limitaciones al alquiler.
2. Mayor control en las zonas declaradas como tensionadas. Tendrán la consideración de zonas tensionadas aquellas en las que que la cantidad destinada a pagar el alquiler más gastos supere el 30% de la renta media de hogar, o que el precio en esta zona haya aumentado en más de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores. En las zonas declaradas como tensionadas,se aplicarán las siguientes medidas:

• Los grandes tenedores podrán estar sujetos a límites en el precio de alquiler, en función de lo que decidan al respecto las Comunidades Autónomas: En nuevos contratos de arrendamiento sobre viviendas que ya estén en el mercado del alquiler, se establece la limitación del importe de la renta a la pactada en el contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos, como rehabilitación energética, mejoras en la vivienda o contratos de larga duración (más de 10 años).
• Para las viviendas arrendadas, se establece la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

3. Nuevo Índice de Referencia para el precio del alquiler en 2025. Durante 2023, el Gobierno mantiene el límite del 2% a las subidas del alquiler, y lo eleva al 3% en 2024. Será en 2025 cuando se diseñe un nuevo índice de referencia que sustituirá al IPC y que deberá ser inferior a éste y más estable.
4. La comisión inmobiliaria para el alquiler deberá pagarla siempre y exclusivamente el propietario, quedando prohibido que el inquilino abone los honorarios de la agencia.
5. Nuevas bonificaciones en el IRPF para propietarios a partir del 01 de Enero de 2024. La nueva Ley modifica la reducción del rendimiento neto del alquiler, que descenderá del 60% actual a un 50%, si bien se podrá acceder a una mayor bonificación en caso de reducir un 5% el importe del alquiler en zona tensionada (bonificación del 90%), alquilar una vivienda por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zona tensionada (bonificación del 70%) ofrecerse como vivienda asequible incentivada a la administración (bonificación del 70%), o efectuar obras importantes de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores (bonificación del 60%)
6. Penalización para los propietarios de viviendas vacías. El impuesto de Bienes Inmuebles para los propietarios de viviendas que lleven al menos 2 años vacías podrá sufrir un recargo de hasta el 150% en función del tiempo que lleven en esta situación y del número de viviendas titularidad del propietario en el mismo término municipal que permanezcan vacías.
7. Cambios en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables. Se pretende garantizar una comunicación ágil y efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales para que éstos atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social. Cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor y la demanda de desahucio afecte a personas en situación de vulnerabilidad, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
8. Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.
9. Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada para incrementar la ofertade vivienda a corto plazo. Se otorgan  beneficios de carácter fiscal o urbanístico a cambio de que las viviendas de titularidad privada se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permita acceder a una vivienda a precio de mercado.
10. La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información acerca de las condiciones de la operación y de las características de la  vivienda y del edificio en el que se encuentra.

Éstas son las principales claves de una Ley que pretende entre otras cosas contener el precio de los alquileres en zonas declaradas tensionadas, evitar la vivienda vacía e incrementar el parque de viviendas en alquiler social. No obstante lo anterior, un importante número de expertos y economistas han mostrado desde el principio su descontento con la norma y han advertido del peligro de que cause un efecto radicalmente opuesto al que en teoría persigue. Éste es el caso de del prestigioso economista Ángel de la Fuente, director de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) desde el 1 de abril de 2014, anteriormente científico titular del Instituto de Análisis Económico del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y miembro de la Academia Europea de Ciencias y Artes. En su opinión, la norma resulta “fallida” y “tendrá resultados contraproducentes”, generando un marco regulatorio “que sólo agravará la insuficiencia de la vivienda en alquiler”. De la Fuente alerta del “debilitamiento de los derechos de propiedad que se desprende del texto” y subraya la “inseguridad jurídica” que generan los “límites y deberes” que impone la Ley, con el supuesto fin de garantizar la “función social de la propiedad”.