Guía para saber cómo vender o alquilar un piso heredado en Madrid

Sabemos que la pérdida de un ser querido es una experiencia profundamente dolorosa y nada puede compensar ese dolor. Si has recibido una vivienda en propiedad como parte de una herencia, tendrás al menos ante ti una oportunidad para generar más patrimonio o incluso cambiar tu vida o hacer más apacible tu vejez. Tanto si decides venderla para poder generar liquidez e iniciar otros proyectos en tu vida, como si prefieres alquilarla para generar ingresos complementarios para ti y tu familia cada mes, en este artículo intentaremos guiarte para que sepas qué hacer y puedas tomar la mejor decisión posible de acuerdo con tu situación.

(1) Aceptar la herencia y liquidar los correspondientes impuestos.

En Madrid, el plazo de presentación del impuesto de sucesiones y donaciones es de seis meses contados desde el día del fallecimiento del causante. La Comunidad de Madrid ofrece en su página web una calculadora de impuestos para que puedas calcular la cantidad que tendrás que pagar en función de tu parentesco con el fallecido y otros datos personales:

https://www.comunidad.madrid/info/servicios/atencion-contribuyente/calculadora-impuesto-sucesiones

En la Comunidad de Madrid el impuesto de Sucesiones tiene una bonificación del 99% cuando quien hereda es el cónyuge o los descendientes o ascendientes en primera línea de consanguinidad. Además del impuesto de sucesiones, deberás liquidar también la Plusvalía Municipal al Ayuntamiento correspondiente a la vivienda heredada. Además, deberás acudir al Notario para realizar la aceptación de la herencia recibida. Existen una serie de documentos que son imprescindibles para iniciar este proceso:

• El certificado de defunción. Sin él, es imposible iniciar los trámites. Normalmente la propia funeraria suele proporcionárselo a la familia y también se puede solicitar en el Registro Civil, incluso de forma telemática.
• El certificado de últimas voluntades, que acredita si el fallecido ha otorgado testamento y en caso afirmativo, ante qué Notario lo ha hecho. Para obtenerlo hay que abonar la tasa 790 y acudir a solicitarlo en el Ministerio de Justicia (Calle de la Bolsa nº 8).
• El certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, que se solicita también en Calle de la Bolsa nº 8 para saber si el fallecido había contratado en vida algún seguro que cubra indemnizaciones por deceso.
• El DNI del fallecido y su certificado de empadronamiento, imprescindible para determinar su último lugar de residencia.
• Testamento. Si existe un testamento a tu favor, puedes tramitar ya en la notaría la escritura de manifestación y adjudicación de la herencia. Si eres el heredero legal del fallecido pero éste no otorgó en vida testamento a tu favor, tendrás que realizar ante Notario el acta de declaración de herederos, para lo que necesitarás, además de los documentos indicados en los puntos 1. 2. 3. y 4., tu certificado de nacimiento y si el difunto estaba casado, también necesitarás su certificado de matrimonio.

Una vez realizados estos trámites (aceptación de la herencia ante notario y liquidación de impuestos) el último paso es registrar la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. En Servifincas te recomendamos dejar estos trámites en manos de una gestoría en lugar de encargarte tú de hacerlos, ya que sus honorarios son muy razonables y están muy acostumbrados a realizar estas gestiones cada día, con lo cual se asegurarán de presentar toda la documentación necesaria en el Registro de la Propiedad para que la vivienda quede inscrita a tu nombre. En Servifincas estaremos también encantados de poder ayudarte a realizar este trámite si así lo deseas y estaremos pendientes de todo el proceso para tu tranquilidad.

(2) Contratar un Seguro de Hogar que proteja tu vivienda ante cualquier contratiempo.

Una vez que la vivienda esté a tu nombre, no dudes en contratar un seguro de hogar aunque sea muy básico para evitar problemas inesperados que puedan surgir en la vivienda; por lo menos asegúrate de tener protegido el continente, y si existen objetos, muebles o electrodomésticos de valor te aconsejamos asegurar también una parte de su contenido.

(3) Poner a tu nombre los recibos de comunidad, impuestos municipales (IBI) y suministros de la vivienda.

Es hora de llamar al administrador de la comunidad o en su defecto al presidente para presentarte como nuevo propietario, abonar los posibles recibos pendientes de pago desde el fallecimiento del causante y domiciliar en tu cuenta el pago mensual de la comunidad. También deberás ponerte en contacto con el Ayuntamiento para asegurar que no hay impuestos municipales pendientes de pago (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles, Recogida de Basuras) y programar el pago de los próximos impuestos (el Ayuntamiento de Madrid permite el pago fraccionado y el pago a la carta del IBI) y con las diferentes compañías de suministros de la vivienda (Luz, Agua, Gas), para poner los contratos a tu nombre.

(4) Valorar cuidadosamente tus necesidades y tu situación personal.

Lo primero que te recomendamos hacer es entender tus propias prioridades y objetivos en la vida. ¿Estás buscando liquidez a corto plazo o ingresos estables a más largo plazo? Evalúa cuidadosamente tus necesidades financieras y tus planes futuros antes de decidir entre vender o alquilar tu vivienda heredada. Ten en cuenta que mientras decides hacer una cosa u otra, deberás asumir todos los gastos anteriores y que deberás afrontar ya como propietario de la vivienda heredada.

(5) Conoce el Valor de Mercado de tu vivienda, tanto en Venta como en Alquiler. 

Investiga el valor actual de propiedades similares en la misma zona para tener una idea clara del precio de mercado. Esto te ayudará a establecer un precio justo tanto de venta como de alquiler. Te aconsejamos que acudas también a profesionales inmobiliarios expertos en Madrid y con muchos años de experiencia en el mercado para que puedan ayudarte a tener claro el valor de tu propiedad. Desde Servifincas nos ponemos a tu disposición para ayudarte a conocer el valor de tu vivienda sin ningún compromiso y de forma totalmente transparente.

(6) Preparación Impecable.

Tanto si optas por vender como por alquilar, asegúrate de que el piso esté en las mejores condiciones posibles. Una inversión en pequeñas actualizaciones y un lavado de cara de la vivienda puede aumentar significativamente el valor de tu vivienda para cualquier comprador o inquilino. Todas las personas nos sentimos atraídas por propiedades limpias, bien cuidadas y visualmente atractivas. En este sentido, y si decidieras contar con nosotros para alquilar o vender tu casa, en Servifincas ponemos a tu disposición nuestros servicios de Home Staging para que tu vivienda luzca su mejor versión posible y resulte más atractiva que nunca.

(7) Consulta a un Profesional.

En el mercado inmobiliario tan exigente y competitivo como el actual, contar con la orientación de un agente experto es invaluable. Busca un agente con experiencia en el mercado de Madrid que pueda asesorarte sobre la estrategia de venta o alquiler más adecuada para maximizar tus beneficios. En Servifincas estaremos encantados de poder ayudarte en la venta o alquiler de tu vivienda si nos eliges a nosotros para ello, es nuestra pasión y nuestra profesión desde hace ya casi 20 años.

(8) Marketing Inteligente.

Si decides vender, una sólida estrategia de marketing que se apoye en las últimas tecnologías es fundamental. Utiliza fotografías de alta calidad, descripciones detalladas y tours virtuales 3D para atraer a compradores potenciales, y asegura la presencia de tu propiedad en los principales portales inmobiliarios y en posiciones destacadas. Si optas por alquilar, presenta el piso de la manera atractiva posible para los potenciales inquilinos.

(9) Considera los Impuestos y Gastos.

Antes de tomar una decisión final, consulta las implicaciones fiscales tanto de la venta como del alquiler. Los impuestos sobre el beneficio que obtengas tanto en la venta como el alquiler de tu vivienda pueden ser clave para ayudarte a tomar la mejor decisión. Los gastos asociados al mantenimiento del piso deben ser una cuestión muy importante a valorar a la hora de considerar la rentabilidad del alquiler.

(10) Evalúa las Ofertas o Candidatos.

Si decides vender, valora cuidadosamente las ofertas recibidas. No sólo debes tener en cuenta el precio ofertado, sino el tiempo que necesitará el comprador para formalizar la compraventa ante Notario, si necesita una hipoteca o cuenta con la totalidad del precio disponible para su compra al contado, la cantidad que está dispuesto a entregarte en arras como compromiso de compra y cualquier otro factor que pueda ser importante para tí como vendedor. En el caso del alquiler, selecciona inquilinos responsables y confiables después de realizar un proceso de selección meticuloso y consultar sus antecedentes de morosidad y capacidad de pago.

(11) Utiliza los contratos adecuados para proteger tus intereses y que respeten la legislación vigente.

Si vas a vender, asegúrate de contar con un contrato de arras elaborado por profesionales que establezca con claridad las condiciones de la compraventa y proteja tus intereses como propietario. Si vas a alquilar, es fundamental que el contrato de alquiler se ajuste a la legislación vigente; te recomendamos tener especial cuidado con ello en un momento como el actual en el que la regulación del alquiler es tan cambiante y controvertida.

(12) Planifica tu Futuro.

Independientemente de tu elección, es conveniente tener un plan para invertir los beneficios generados. Puedes reinvertirlos en otros proyectos inmobiliarios, realizar mejoras en otras propiedades para poder venderlas, alquilarlas o simplemente disfrutarlas, ¡o utilizarlos para tus proyectos personales o aquello que te apasione o te haga feliz!

Decidas lo que decidas, seguro que tomas la decisión adecuada. Si podemos ayudarte en cualquier parte de este proceso, en Servifincas lo haremos encantados y con mucha ilusión.

¡Te deseamos lo mejor y toda la suerte del mundo en esta aventura que comienzas con la venta o el alquiler de tu vivienda en Madrid!